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Recouvrement des charges : exigences renforcées pour la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond

Publié le : 24/07/2026 24 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

L’efficacité de la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement des charges de copropriété suppose le respect strict des conditions posées par le législateur. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950) apporte des précisions déterminantes sur l’exigibilité anticipée des sommes dues et sur le périmètre des demandes recevables sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Une mise en demeure insuffisamment détaillée fait obstacle à l’exigibilité anticipée des charges

Le litige opposait un syndicat des copropriétaires à une copropriétaire assignée en paiement de charges impayées selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Pour accueillir la demande, la cour d’appel s’était fondée sur la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance ainsi que d’une mise en demeure adressée le 11 juin 2021, accompagnée d’un relevé de compte. La Haute juridiction censure ce raisonnement. Elle rappelle que la mise en demeure constitue une condition préalable essentielle à l’exigibilité anticipée des charges de copropriété. Celle-ci doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. Il appartenait dès lors aux juges du fond de vérifier si l’acte détaillait effectivement les provisions impayées susceptibles d’entraîner l’exigibilité des autres sommes dues, ainsi que la défaillance persistante de la copropriétaire dans le délai d’un mois. À défaut de telles constatations, la décision se trouve privée de base légale.

Le périmètre strict des demandes recevables dans la procédure de l’article 19-2

L’arrêt apporte également un éclairage sur l’étendue des pouvoirs du président du tribunal judiciaire saisi selon cette procédure spéciale. En l’espèce, le syndicat sollicitait en outre le remboursement de frais de déménagement engagés dans le cadre de travaux réalisés dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette demande en raison de son lien avec le différend financier principal. La Cour de cassation casse cette décision. Elle souligne que le juge statuant selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut connaître que des demandes relatives aux provisions et aux sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même connexes aux relations financières entre les parties, excède le champ d’application de cette procédure. La décision confirme ainsi que le mécanisme de recouvrement accéléré des charges de copropriété demeure d’interprétation stricte, tant quant aux conditions de mise en œuvre que quant à l’objet des prétentions recevables.
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